بازار مسکن گرجستان قسمت سوم

0
507
بازار مسکن گرجستان

بازار مسکن در گرجستان

قسمت سوم

فرآیند معاملات در مناطق مختلف

حدود 87% از کل واحدهای فروخته شده ،شامل معاملات خردۀ مقرون به صرفه نسبت به کل معاملات بوده اند  . نسبت به سال 2016   ، رشد 43 درصدی در معاملات آپارتمانهای کوچک به چشم می خورد . غالبا این  آپارتمانها متعلق به حومه شهر می باشد .فرایند معاملات در بخش آپارتمانهای قدیمی از سال 2012 تا 2017 حدودا 9475 واحد بوده .آمار ، حضور آپارتمانهای مناطق گران قیمت را  کم نشان می دهد  .

بیشتر معاملات ملکی در مناطق ارزانتر 73% بوده اند که رشد 3 درصدی را نسبت به 2016 نشان می دهد . حجم معاملات نقاط متوسط روند نزولی داشته و 25 درصد کمتر شده است. حجم معاملات این بخش 98.8 میلیون بوده. این در حالی است که در بخشهایی که حق بیمه تعلق میگیرد ، رشد 6 درصدی با حجم معاملات 84.8 میلیون داشته اند  .

حجم معاملات در بخش ملکهای قدیمی به مبلغ  400.1 میلیون دلار بوده فرایند رشد در بخشهای متوسط و بیمه دار و مناطق ارزانتر به تریب 5% و 10% بوده است .

معاملات منطقه

بیشترین معاملات ثبت شده در سال 2017 متعلق به Didi Dighomi  – Saburtalo   –  Isani     بوده است . در این بین  Saburtalo با بیشترین معاملات انجام شده همچنان نسبت به سایر مناطق پیشرو است . البته این فرآیند نسبت به سال 2016 روند نزولی 1 درصدی داشته . مناطق Krtsanisi  -Gladni  –   Isani   با رشد 83 %، 83% و 72%  شرایط متفاوتی را تجربه می کنند . درمنطقه   Mtatsminda حجم معاملات 15% کمتر شده است .

در بین معاملات سالیانه ملک تفلیس ،مناطق   Saburtalo   نیز از قرار دادهای انجام شده به 1988 واحد در سال رسیده که نشان می دهد 15 درصد از سال پیش بیشتر شده است .

مناطقSamgori    و  Gldani     با 1960 و 1866 مشارکت کننده مهمترین و بیشترین استقبال کننده را داشته اند . بیشترین نرخ رشد در معاملات ملک داشته اند . در سال 2016 نرخ رشد آنها به ترتیب 53% 30% و 29% بوده است .

کاهش حجم معاملات  منطقه Nadzaladevi نسبت به Didi Dighomi    کمتر بوده و منطقه Didi Dighomi   نیز کاهش 16 درصدی داشته اند.

قیمت فروش

قیمت گذاری برای آپارتمانهای نوسازی در تفلیس بین 400 دلار تا 3000 دلار بوده برای هر متر مربع انجام می شود . از سال 2016 تا 2017 قیمت فروش آپارتمانهای نوساز 12%افزایش و 1621 دلار در هر متر مربع می باشد . در واحدهای متوسط و ارزانتر 4% و 3% کم شده و به 947 دلار در هر متر مربع رسیده است . تغییرات قیمت در ملکهای قدیمی محسوس نیست ولی در مناطق متوسط و ارزان 1% کم شده و به 934 دلار و 541 دلار در متر مربع رسیده . در مناطق بیمه دار قیمت همچنان 1324 دلار در هرمتر مربع است و تغییرات محسوسی نداشته اند .

از سالهای 2016تا 2017 فروش متوسط در بازارهای اولیه و ثانویه کم شده و قیمت اولیه به 663 دلار در هر متر مربع نزول کرده که باعث گردیده روند رشد  کاهش یابد .این درحالیست که قیمت دوم بازار با 1 % کاهش به 612 دلار در هر متر مربع برسد . قیمت میانگین با قیمت اولیه بازار نزدیک تر بوده که عمدتا به خاطر پروژه های تکمیل شده می باشد .

 

در سال 2012 تا 2017 قیمت  خانه های مسکونی به 371 دلار در هر متر مربع رسید که کاهش 9 درصدی را نشان می دهد . خانه های مناطق متوسط و ارزانتر در سال تغییرات خاصی نداشته و همچنان پایداری خود را حفظ نمودند  . بیشتر قیمت فروش آپارتمان های نو ساز در تفلیس ، متعلق به  مناطق Mtatsminda – Vake-  Saburtalo می باشد . که به ترتیب در مقایسه با سال 2016منطقه  Mtatsminda  و  Vake 3 % و 4% افزایش داشته اند .ولی منطقه   Saburtaloرشد 6 درصدی را نشان می دهد . بیشترین افت قیمت درKrtsanisi  با 14% نزول قیمت دیده می شود.

بازار توسعه زمین

آمارها نشان می دهد با 237 عدد معامله در سال 2017  ، این بازار 34% رشد داشته به تناسب حجم معاملات دیگر نسبت به سال قبل افزایش نشان می دهد . گردش پولی حدود 142 میلیون دلاری را رقم زده . از سال 2012 میانگین فروش متوسط زمین ، همواره افزایش داشته است و فقط در سال 2016 کاهش 1 درصدی را تجربه کرد .  دلیل این افت تکثرِ معاملاتی بوده که در حومه شهر اتفاق افتاده .همکنون قیمت میانگین 192 دلار در هر متر مربع می باشد.

معیار سنجش

قیمت هرمترمربع در پروژه های طرح توسعه به 981 دلار در سال 2017 رسیده . میانگین اجاره بهای واحد های مسکونی در تفلیس 542 دلار در ماه است که نسبت به شهر باکو ، پایتخت جمهوری آذربایجان بیشتر می باشد .

بازار ملک باتومی در سال 2017

عرضه

6424 آپارتمان تکمیل شده طی سال 2017 در بازار ملک باتومی عرضه شده است .از این تعداد 54% پیش فروش شده بودند . همکنون 22752 واحد آپارتمان در دست ساخت است که پیش بینی می شود تا سالهای 2018 یا 2019 به اتمام برسند .

رقابت بین شرکتهای توسعه دهندۀ بازار ملک و ساخت و ساز نشان می دهد که 64% پروژه های معادل 924 کیلومتر مربع توسط شرکتهای بزرگ ، 23% پروژه ها ، معادل 325 کیلومتر مربع توسط شرکتهای متوسط و 13% توسط شرکتهای کوچک انجام شده اند. همکنون 53 % آپارتمانهای طرح توسعه، فروخته شده اند 12535 واحد معادل 55% آپارتمانها در دست ساخت هستند که 35% در بخش واحد های بیمه دار و 9 % هم به بخش واحد های متوسط تعلق دارند.

معاملات در بخشهای گوناگون

اکثر معاملات در بخشها پروژه های ارزانتر انجام شده است . در سال 1396 با  رشد 32 درصدی نسبت به سال 2016  و با حجم معاملات 134.5 میلیون دلار افزایش قابل توجه را نشان می دهد .

در پروژه های متوسط ، رشد چشم گیر70 درصدی با دو برابر حجم معامله به 24.1 میلیون دلار رسیده است .

فروش در بخش ملکهای قدیمی تا 120.9 میلیون دلار هم  ثبت شده است . بیشترین سهم به پروژه های ارزانتر با حجم 87.6 دلار معادل 72% رسیده ملکهای متوسط  و حق بیمه دار با 15 %  و 13%معادل 17.9 میلیون دلار و 15.4 میلیون دلار معامله شده اند . ملکهای متوسط و ارزانتر 39% و 34% نسبت به سال 2016 افزایش نشان می دهد . در ملکهای بیمه دار این روند دو برابر بوده است .

قیمت آپارتمانهای نو ساز در باتومی بین 400 تا 2500 دلار برای هر متر مربع متغیر است . در سال 2017 قیمت هر متر مربع در مناطق متوسط ،میانگین 1645 دلار بود و در مناطق ارزانتر برای هر متر مربع 963 دلار و 540 دلار قیمت گذاری شد.

در بخش ملکهای قدیمی نوسان خاصی وجود نداشت . در مناطق ارزان و متوسط 2% و 1%کاهش داشت و با  457  دلار و 755 دلار برای هر مترمربع معامله می شد. این درحالیست که تعیین قیمت ملکهای بیمه دار برای هر مترمربع 1257دلار انجام گرفت .

قیمت فروش

نوسان قیمت فروش آپارتمانهای نوساز در باتومی در بازه زمانی 2016 تا 2017 از 691 دلار تا 723 دلار در هر مترمربع بوده است . این نوسان موجب افزایش 5 درصدی بخش فروش بازار ملک در باتومی شده است . البته در بخش ملکهای قدیمی، قیمتها ثابت بوده اند . اتفاقاتی که در ملکهای بیمه دار در جریان است سبب رشد در این بخش خواهد شد.

نرخ اجاره

اجاره بها در باتومی نسبت به سالهای گذشته کم شده است. اجاره بهای یک اتاق در سال 2017 ، 200  دلار در ماه بوده.است . این نرخ کاهش 29 درصدی را نسبت به سال 2015 نشان می دهد . برای واحد های دو یا سه اتاقه به ترتیب 31 و 32 درصد کاهش اتفاق افتاده .

برآورد می شود دلیل این افت به علت عرضه زیاد در بازار باشد . همکنون آپارتمانهای زیادی برای اجاره ثبت شده است . همین امر بر نرخ اجاره تاثیر می گذارد و این روند کاهش در آینده نیز ادامه خواهد داشت .

طی سال 2017 ، 29 پروژه توسعه زمین در باتومی تکمیل شده  . در سالهای اخیر شاهد نوسانات متعدد در بازار زمینهای طرح توسعه بودیم . حجم معاملات به میزان 17 میلیون دلار، معادل 5% نسبت به 2016کاهش یافته است.

پایین ترین نرخ در سال 2015 رخ داد که دلیل این افت عدم وجود موارد معامله به ویژه در حاشیه و حومه شهر برآورد شده است . نوسان قیمت در بخش زمینهای طرح توسعه از سال 2016 تا 2017 رشد 15 درصدی داشته است . به طور دقیقتر باید گفت قیمت زمین در سال 2017 برای هر متر مربع 172 دلار ثبت شد و در سال 2017 این نرخ به 198 دلار در هر متر مربع رسید . رشد قیمت تاثیری در ساخت و ساز نداشته فقط چند قطعه زمین مثلا در نواحی محله بلوار جدید و بزرگراه Khelvachauri هستند که قیمت فروش آنها از 50 دلار به 300 دلار در متر مربع رسیده است.

بازار مسکنِ سال 2017  در کوتایسی

بازار مسکن در کوتایسی نسبت به شهر های تفلیس و باتومی در مراحل اولیۀ توسعه قرار دارد . از سال 2012 تا سال 2017 ، 222پروژه تمام شده است و 1141 واحد آپارتمان فروخته شده . همکنون 21 پروژه در دست ساخت می باشد که شامل 804 آپارتمان نوساز و مسکونی هستند و در سالهای 2018 تا 2019 عرضه خواهند شد . 34 درصد آپارتمانها پیش فروش شده اند . مساحت کلی که در بخش مسکن اختصاص یافته 59 کیلومترمربع می باشد . 75% از پروژه های در دست ساخت را  شرکتهای کوچک انجام می دهند . سه پروژه در دست ساخت به مساحت 115 کیلومتر مربع را شرکت Design Coplex LLC در دست دارد .

 

تقاضای ملک درکوتایسی طی سال 2017 نسبت به 2016 رشد 20 درصدی داشته است که معادل 2475 واحد می باشد . املاک نوساز در رشد 4 برابری و املاک قدیمی رشد 8 درصدی داشتند. می توان گفت این رشد به دلیل گسترش ساخت و ساز در این شهر و حجم بالای واحد های نوساز به وجود آمده است در کل 288 معامله ثبت شده و فروش مسکن 31% افزایش داشته است . این آمار میانگین رشد  نرخ سالیانه معاملات در بازه زمانی 2012 تا 2017 می باشد .

حجم کل معاملات ، 32 درصد معادل 56.3 میلیون دلار افزایش داشته است . معامله  آپارتمانهای قدیمی 10 درصد رشد کرده و خانه های افزایش یافته آمارها نشان می دهد 45 درصد آپارتمانهای 51 تا 70 متری هم 30%  کل آماررا به خود اختصاص داده اند . سهم خانه های بزرگ در این بین 2 درصد بوده است . میانگین مساحت واحد های فروخته شده 60متر می باشد که خود نسبت به 2012 تا 2017 رشد 13 درصدی داشته اند .

 قیمت فروش

قیمت هرمترمربع برای فروش آپارتمان های نوساز در کوتایسی بین 400 دلار تا 800 دلار می باشد در سال 2017 میانگین فروش در بازار اولیه 2 دلار کم شده و هرمترمربع 514 قیمت گذاری شد برای آپارتمان های قدیمی این نوسان در بازار ثانویه به 1 % کاهش معادل 347 دلار درهرمتر مربع بوده است . پیش بینی می شود نرخ فروش اولیه در بازار ثانویه پیوسته ادامه یابد .

نوسان قیمت طی سال 2017 ؛ قیمت فروش خانه کوچک و ارزان 1% کاهش ، خانه های متوسط 6 درصد  افزایش و خانه های گرانقیمت بزرگ 26 درصد رشد داشته اند .

نرخ اجاره

نرخ اجاره در سال 2017 همچنان رویه افت را پیش گرفته اند . اجاره یک اتاق درماه 105 دلار بود نرخ آپارتمان 2 اتاقه 161 دلار در ماه و 3 اتاقه 233 دلار در ماه بوده اند .می توان گفت نسبت  به سال 2016 به ترتیب 13 %  ، 28 %  ، 15 %  کمتر شده است . یش بینی می شود که نرخ اجاره پیوسته در سالهای آینده به همین منوال باقی بماند .

نتیجه گیری

جدایداً پیشرفتهای چشمگیری  در بخش معاملات ملک در گرجستان دیده می شود . سرعت در ساخت و ساز پروژه های مسکونی و عرضه مستمر و گسترده برای فعالیت بیشتر تشویق شوند و فعالیتشان را بیشتر کنند . پیش بینی می شود همین روند در سالهای آتی نیز ادامه داشته باشد . به عنوان مثال بازار ملک تفلیس همواره متأثر از شرکتها و آژانسهای ملک هستند ولی در کنار این بازار فعالان بزرگی چون   Unix Development – M2 – Property BD که  بر روی مجتمع های مسکونی مانور میکنند هم بر بازار تأثیر داردند .این  مجتمع های مسکونی دارای لابی ، فضای سبز ویژه و باشگاه ورزشی هستند.

به این ترتیب سهم فعالان مسکن در بازار ملک تقریبا به شکل مساوی تقسیم شده و هر کدام به سهم خود خریداران را جلب و جذب می کنند. البته باید به این نکته اشاره کرد که سازندگان املاک ، امکانات جانبی را فراهم نمی کنند و پاسخگویی به مشتریان فقط در قالب خودِ ملک می باشد.

نظر خود را به اشتراک بگذارید

Please enter your comment!
Please enter your name here